전세세입자의 경매 경험담 - 3

세입자로서 경매를 경험하며 힘든시간을 보냈지만
처음 계약당시 확정일자와 전입신고를 확실하게 해두었다면
크게 걱정하지 않아도 된다는것을 알았습니다.

경매 개시 이후 긴 시간이 지났지만
어쨌든 이제는 낙찰이 되었고,
남은 절차는 경매진행 과정에서 배당신청을 했으니
낙찰금에서 저의 몫인 선순위 배당금을 수령하고
경락자(경매 낙찰자 = 새로운 임대인)와 이후 절차를 협의할 일만 남은것 같네요.

배당금 수령은 절차가 크게 어렵지 않습니다.
법원에서 정한 배당날에 참석(저는 서초동에 있는 법원 경매계)해서
사전에 준비한 서류를 지참해서 배당서류를 받고,
법원내에 있은 은행에서 배당금을 수령했습니다.
서류만 잘 준비한다면 배당금 수령까지 하루에 다 끝나더군요.

저의 경우는 전세보증금의 1/3정도 밖에 안되는 낙찰금을 배당 받았습니다.
하지만 남은 전세보증금은 경락자가 인수하게 되므로
전세보증금 전액을 받을때까지 거주할 수 있는 대항력이 있습니다.

경락자가 이후에 어떻게 하길 원하는지 확실하게 모르는 상태였고,
저는 계약연장을 통해 계속 거주하길 원하고 있었습니다.

일단 경락자가 저에게 연락이 와서
저희 집에서 만나서 이후 상황에 대해 협의를 했습니다.
다행히도 경락자는 계약 연장을 동의했고,
기존의 전세금과 동일한 조건으로 공인중개서 입회하에 재계약을 하기로 했습니다.

이과정에서
이 계약이 새로운 계약인지 기존 계약의 재계약이 되는지
변호사나 상담센터등을 통해 상담을 받아봤지만 내용을 자세히 아는 사람이 없더군요
제가 궁금한 사항은 아래에 질문으로 남겨놓을테니 혹 관련해서
답변을 주실분들은 댓글에 남겨주시면 고맙겠습니다.

여기서 한가지 팁!
저와 같이 선순위이면서 대항력이 있는 세입자분이
경락자와 협의 없이 계속 거주를 희망한다면
의도적으로 낙찰이 되지 않도록 하여 계속 거주하는 방법도 있습니다.
바로 배당신청을 하지 않으면 됩니다.

많은 사람들이 경매에 참여하는 이유는 간단합니다.
바로 경제적 이득을 보기위해서죠
시세보다 낮은 가격에 구매하기 위해서입니다.
물론 희귀한 물건의 경우 간혹 시세보다 높은 가격에 낙찰이 되곤 하지만
매우 특별한 경우이고
대부분은 경매에 참여하기 위해 해당물건을 자세히 분석하여
낙찰을 받아도 문제가 없는지 확인하고 경매에 참여하게 됩니다.
그런 와중에 가장 많은 경매 응시자가 우려하는 부분이 바로
세입자가 배당신청을 하지 않은 경우라고 합니다.
만일 배당신청을 하지 않은 세입자가 대항력이 있고 선순위 세입자라면
낙찰대금과 더불어 세입자의 전세보증금을 전부 떠않을 수 있기 때문입니다.

예를 들면
2억짜리 경매물건을 1억5천만원에 낙찰을 받고 좋아했지만
알고보니 1월8천의 전세세입자가 대항력을 가지고 있다면,
낙찰대금 1억5천+ 전세보증금 1억8천 = 총 3억3천만원에 그 집을 구매한 셈이 되기 때문입니다.
경매를 통해 시세보다 무려 1억3천만원이나 비싸게 집을 매매할 사람을 없겠죠
그래서 해당 물건에는 응찰 자체를 하지 않아 경매는 계속 유찰이 된다고 합니다.

약속한 날짜에
공인중개사도 참석하고 새로운 임대인과 저는
마침내 전세계약을 새로 작성했습니다.
물론 이번에도 계약서 도장 찍기 바로전까지 등기부등본을 확인했고
다행히도 깨끗한 상태가 되어 바로 계약을 하게 되었습니다.
경매를 통해 낙찰이 되면 기존에 설정되어있던 모든 것들이 싹 지워지고
등기부등본이 깨끗해지더군요.

아무튼 저의 경우 잘 마무리 되었지만
경매 진행과정에서 막히거나 모르는 부분이 생기면
막막했습니다.
누구에게 물어봐야할지
공인중개사는 말할것도 없고 상담센터, 변호사들도 부동산 경매등에 대해서는
잘 모르는것 같습니다.
특히 변호사 같은경우 시간제로 상담을 하는 서비스가 있어 1시간 결제하고
상담을 받았는데 1시간 동안 질문만 했던 기억이…
시간 지나니 돈 더 달라고 해서 됐다고 하고 그냥 나왔네요.

전세세임자의 경매경험담
이 글은 제가 재작년~작년까지 근 1년 반동안 실제로 겪었던 경험담이고
저와 같은 세입자분들께 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바람에
최대한 기억을 되살려 내용을 정리했으니 아무쪼록 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

마지막으로
위에서도 얘기했지만 경매 과정에서 궁금한게 있어 질문 남깁니다.
혹, 아래 질문에 답변주실 분은 댓글에 남겨 주시면 감사하겠습니다.

그럼 예시를 통해 상황을 설명드리고 질문 남깁니다.
예를들어
2019년 1월1일 전세계약함(전입신고, 확정일자 동일 - 보증금 2억)
대항력과 선순위 조건확보함.
2019년 6월 경매에 넘어감
2019년 8월 배당신청
2020년 7월18일 낙찰됨(낙찰가 1억)
위 상황에서
가정으로
2020년 8월1일에 낙찰자가 대금을 납부와 동시에 근저당을 설정하고
2020년 8월2일에 재계약을 한다면

배당금 1억을 받고 재계약을 하려는 경우 기존 세입자의 대항력은 계속 유지되는 것인가요?
배당요구 자체가 계약해지의사라는 견해로 경락으로 이미 계약은 해지됐으므로
새로이 계약을 하면 기존의 만족하지 못한 채권 (미배당보증금)을 변제받은 것이 됨.
그러므로 기존의 대항력은 사라지고 설령 전입신고와 거주를 이미했더라도
새로운 계약을 한 시전부터 대항력이 새로이 생성되므로
경락자가 계약전에 이미 근저당 설정을 한 상태라면 대항력 생성 자체가 불가능하다는 의견이 있는데 이 의견이 맞는걸까요?