전세 세입자 경매 경험담 - 2

전세 살면서 겪었던 아찔했던 저의 실제 경매당한 경험담을 말씀드리고 있는데요

알지도 못하는 사이에 집주인 바뀌고,

그 알지도 못하는 집주인의 담보설정으로 인해 발생한 경매를 겪으며

하고 싶은 얘기는 많은데 막상 쓰려고 하니 무슨말부터 해야할지..

두서없지만 저의 처절했던 경매 경험담이 나름 세입자분들께 도움이 될 수 있으면 좋겠습니다.

당연히 저와 같은 일이 벌어지지 말아야 하지만,

만일의 경우를 대비해야하니 전세 계약시 반드시 지켜야할 부분은 꼭 지켜야 합니다.

 

 

전편에 이어...

 

일단은 주민등록등본과 부동산등기부등본 열람을 통해

저희 전입일이 각종 담보와 대출 설정일보다 우선한다는 것은 확인했으니

세입자로서  대항력을 가진다는 것을 의미합니다.

 

대항력이란,

경매나 다른 여타의 사유로 임대인이 바뀌었을 경우

기존 임차인이 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리로 주택임대차보호법에 규정되어있는 세입자의 강력한 권리입니다.

이 대항력을 가지고 있으면 현재 임차하고있는 주택에서 세입자는 계속거주할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

 

그리고 세입자로서의 권리를 지키기 위한 또하나 중요한 요건이 있습니다.

바로 ‘확정일자’인데요

 

확정일자란,

동사무소와 같은 관공서에서 확정일자를 받은 날짜로 부터 부동산 계약서의 존재를 인정하는 것으로

이 확정일자는 부동산 계약서에 날짜를 찍는 형태로 표시되며

이것이 차후 경매 낙찰시 배당금을 먼저 받을 수 있는 선순위권의 기준이 됩니다.
(배당신청시 선순위를 증명하기 위해 확정일자가 찍힌 계약서를 제출합니다.)

만일 담보설정일이 확정일자보다 먼저있으면

세입자는 경매가 낙찰된 후 먼저 담보설정 된 금액을 제하고 나머지 금액만 받을 수 있게 됩니다.

최악의 경우 배당금을 한푼도 받을수 없는 경우가 발생할 수도 있습니다.

결론적으로 확정일자는 경매진행시 배당신청을 한 많은 이해관계자 중에서

세입자로서의 보증금을 우선 변제받을수 있는 권리입니다.

 

다행히도 저희는 전세계약시 등기부등본을 통해 설정된것이 없는 것을 먼저 확인하고 계약을 했고

그 후 바로 전입신고와 확정일자를 받았기 때문에 대항력과 더불어 선순위권을 확보할  있었던 것입니다.

 

위 내용은 상당히 중요한 내용이니 전세계약 하시는 모든 세입자 분들은 반드시!! 지켜야할 사항이니 명심해야합니다.

 

자 그럼 이쯤에서 다시 한번 정리하면

우리나라 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 장치들이 잘 되어 있다고 합니다. 

대표적으로 대항력인데, 이것은 전입신고를 통해 그 권리를 획득할 수 있습니다.

그리고 경매진행시 배당금 선순위권(낙찰대금을 법원으로부터 먼저 배당받을 권리)은

확정일자에 의해 정해지게 됩니다.

 

임차인(세입자)은 해당 주택에 거주하더라도 부동산의 권리관계를 나타내는 등기부등본에 기재되는 것이 없습니다.

그러므로 계약서, 전입신고, 확정일자 등으로 등기됨과 같은 효력을 가지고 임차인의  권리를 부여받게 되는 것입니다.

 

다시한번 강조!

전입신고, 확정일자는 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

 

그러면 이제부터는 간략히 저의 실제 경험을 바탕으로

전세세입자가 있는 집의 경매진행 과정을 정리해봤습니다.

예시에 등장하는 전세가나 경매가 등의 금액은 이해하기 쉽게 단순화 하여 임의로 설정했습니다.

 

경매개시후,

감정평가원에서 법원의 의뢰로 감정을 실시하고 그 감정서는 법원경매사이트에 공개됩니다.

http://www.courtauction.go.kr/

위 사이트에서 경매진행상황등을 확인할 수 있습니다.

 

당시 저희 경매물건의 감정가가 3억이 나왔고, 전세가는 2억9천만원입니다.
(경매가 진행되면 감정평가원에서 해당 경매물건에 대한 감정평가를 실시하고 그 내용을 고지합니다.)

매매가와 전세가 차이가 거의 없었죠

경매는 1년 정도 진행되면서 여러번 유찰이 되었고

결국에는 1억원에 한 개인에 의해 낙찰이 되었습니다.

저희는 말씀드렸듯이 선순위권자로 경매진행과정에서 배당신청을 했습니다.

즉 경매에 참여하는 사람들이 

이 경매물건에는 세입자가 2억9천에 전세로 살고있고,

대항력도 가지고 있다라는것을 알고 경매에 참여하게 되는 것이죠

경매진행 상황과 관련 정보들은 대부분 공개되어 경매에 참여하는 사람들이 열람할 수 있게 정보를 제공하므로 이런 정보들은 기본적으로 대부분 알고 있는 것이죠

 

결국 1억원에 낙찰받은 낙찰자는

2억9천의 세입자인 저에게 낙찰대금 1억원이 배당되고

나머지 1억9천만원의 전세보증금을 인수하는 것을 인지한 상태에서 경매에 임한 것이지요.

어쨌든 집주인은 경매를 통해 1억원으로 감정가 3억원을 세끼고 구입한 것과 같은 상황이 된 것입니다.

 

저희는 배당신청으로 경매낙찰대금 1억원을 배당받고

나머지 1억9천만원의 보증금을 받기 전까지 집에 머물수있는 상태가 되었습니다.

(대항력이 있으므로)

 

단, 여기서 사실과 다른점은 실제로는 경매낙찰대금 1억원 전부를 배당받을수는 없습니다.

아무리 선순위라 하더라도 그것보다 우선으로 배당되는 것들이 있습니다.

대표적인 것으로 당해세가 있는데 이런 당해세, 경매진행비용 등 

법으로 정해진 최우선순위의 배당이 다 이루어진 후 선순위권자에게 배당이 이루어 집니다.

 

당해세란?

국세: 상속세, 증여세, 종부세 등

지방세: 재산세, 지방교육세, 공동시설세, 도시계획세 등

 

여기까지 오게 되자 마음은 좀 진정됐습니다.

그동안 마음고생은 했지만 피같은 전세보증금을 온전히 지킬 수 있게됐으니까요.

일단 경매 낙찰이 되는 동안 법원에서 계속 경매관련 우편이 날라오고

저도 수시로 진행상황을 확인하는 힘든 날의 연속이었죠

이제는 낙찰받은 낙찰자와 연락하여 이후 재계약등을 논의하는 과정이 남았는데

여기도 우려되는 부분이 있더라구요 이 부분에 대해서는 다시 시간내어 말씀드리도록 하겠습니다.